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有活力的城市群是未来城镇化发展重点

来源: 国际金融报    发表日期:2017年12月15日

    

  “中国的城镇化正在进入一个关键性的转型阶段,发展的重点在有活力的城市群。”

 

  日前,扬州市政府出台最新楼市调控政策,并于12月1日起执行。其中明确,在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭,不得再次认购新建商品住房。

  自去年10月起的本轮楼市调控有一个很重要的特点,就是一些大城市群中的三四线城市也进入到限购名单。如果把以前的每一次房地产调控中被限购限贷的城市进行一次对比,可以发现,以前的房地产调控,全国几乎同步进行,不同地区都有城市限购。这次限购,在全国范围内对比,有的经济不太活跃的、人口流出的地区,可能就没有限购,而一些中心城市群周边的二线三线甚至四线城市,也就是一些县城等,也开始进入限购名单,如北京的燕郊,上海附近的嘉兴。这表明中国这一轮的房地产市场城镇化进入一个转型阶段,就是以有活力的城市群作为主要载体,作为下一步城市化推进的主要平台。

  此轮房地产波动周期中,同一个城市群的房价出现明显的同步涨跌的情况,虽然属于不同的行政区划,但是同一城市群内部的联动趋势非常明显。

  与此同时,国家发改委公布的基础设施建设重点在城镇化的不同阶段也出现明显变化,以前批的项目大多是城市内部大型交通枢纽地铁等,现在除了环保占比较高外,连接不同城市的基础设施项目比重明显上升。这既是城镇化发展到一定阶段的客观使然,其实也是政策引导的结果。

  关于中国城镇化的道路,常常有不同路线的争议,大致上可以划分为两派:一派认为要通过小城镇来分散大城市病,另一派的看法就是发展大都市群。现在看来,公众用自己的双脚做了选择,就是有活力的大城市群。

  日本的经验可以作为一个对照,上世纪七八十年代日本开始经济起飞之后,东京出现空气污染、水体污染,从文献记载可以看到,那时候东京的很多河都变成了垃圾河。因此,当时日本提出了著名的东京疏散计划,把很多城市功能迁到郊区,建了很多的高速公路网、铁路网联系起来。虽然用意很好,疏散一部分出去了,但这个便捷的交通网又吸引了更大规模的人涌入,最后进来的人比出去的人还要多得多,东京的人口从那时候五六百万、七八百万发展到一千万、两千万。这一趋势与当前的中国类似,大都市群就成为很重要的一个城镇化的发展方向,这也可以说是这一波房地产调控下市场波动的最明显的一个特点。

  如果用2016年全年的房地产数据做一个测算,环北京、环上海、环深圳广州这三个城市群,加上六个中心城市南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都,其GDP总量差不多接近全国四成,人口占两成,新房交易接近一半,二手房交易占了逾七成。这也从特定的角度显示出城市群的趋势。与此同时,二手房市场开始在大城市活跃起来,并且逐步地向周边扩散。

  从总体规划来看,北京实际上有意识地在进行基于城市群布局的规划,京津冀一体化的期望值非常高。比如雄安,其背后的理念之一也是城市群的布局战略。还有廊坊市,其常住人口规划从2016年461.5万,到2020年570万,2030年785万,这也可以说是环北京城市群格局下的趋势。

  如果把中美两国前50个城市的房价做一个对比曲线,把两个国家排在第一位的房价作为100,用另外49个城市房价除第一个城市的房价,将其百分比进行比较,中美两国的一个共同点是,一线城市和二三线城市差异非常大。这不仅仅是因为土地制度,可能就是大都市形成的集聚效应。而且中国一线城市跟后面二三线城市的差距分化更大,可以从背后思考很多深层次的原因,如公共服务、文化服务等的差异,这些可能都是原因。
 


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